2019年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析和近期购房建议

4-5月份以来，合肥房地产市场一直保持了比较旺盛的行情，正如我之前预料到的那样，小阳春或者小阳夏已经坐实。近期货币环境持续宽松，不少热点城市房价出现一种按捺不住的骚动，合肥似乎也有些蠢蠢欲动。

我统计了合肥链家2019年全年所有二手房成交数据，共计12807个样本，均价16425元/平米，较去年16386元/平米上涨39元/平米，涨幅0.24%。其中蜀山区和高新区共成交2592套，占总成交的20.2%，比去年减少4.3个百分点。

接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评，以黄山路、长江路、西二环路、枫林路和玉兰大道为界，我将这两个区域分为五个板块，分别是：

1、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，西二环路以东，南淝河以南。

4、蜀山东板块。具体范围为：枫林路转玉兰大道以东，西二环路以西。

5、蜀山西板块。具体范围为：枫林路转玉兰大道以西。

本文所分析的数据主要是2019年全年的平均数据，并不能完全代表蜀山区和高新区目前的真实房价，因为今年上半年不同板块不同小区表现不同，房价一直在不断上涨（下跌），所以不同小区当前实际价格可能比图中标注的高（低）一些。

这里我要说明一点，由于链家网所公布的成交信息，存在极个别房源做低成交价用来避税的现象，因此对于明显低于市场价的样本，我没有采纳。因为这种异常样本数量极少，大概只有1%不到，不会影响样本库的整体质量。

与这次对比的数据是2018年全年的房价分析，具体可参考我的文章《2018年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》。

这次分析，我计算了各小区的房价涨幅，对比数据是2018年的成交均价。由于很多小区成交数据较少，误差可能会比较大，所以对于样本数特别少的小区，房价涨幅仅供参考。对于成交量相对大的板块，整体房价走势仍有一定的参考价值。

蜀山区2019年成交均价为16596元/平米，比2018年（16462元/平米）上涨134元/平米，涨幅0.81%，略高于大盘。成交周期从89.8天增加到113.6天，延长23.8天；议价空间从2.86%增至2.99%，扩大0.13%。

高新区2019年成交均价为16866元/平米，比2018年（16243元/平米）上涨623元/平米，涨幅3.84%，远超过大盘。成交周期从69.7天增加到95.2天，延长25.5天；议价空间从2.40%涨至2.88%，扩大0.48%。

从2019年开始，高新区的成交均价及房价涨幅已经开始超越蜀山区，而这种差距随着时间的流逝会愈发明显。高新区和蜀山区的表现，体现出合肥在发展过程中新老城区的变迁，新城区崛起，老城区衰落，这是一个无法阻挡的自然规律。

黄潜望板块

黄潜望板块2019年共成交653套二手房，成交均价从2018年的17403元/平米跌至17060元/平米，下跌-343元/平米，跌幅-1.97%，低于全市平均水平。议价空间为3.02%，略高于平均值；成交周期117.0天，比去年延长27.7天，高于平均水平。

黄潜望板块是合肥市公寓分布密度最大的板块之一，因为公寓成交均价通常相对更低一些，这会造成统计上的一定误差，再加上大多数公寓本身并非优质资产，所以我们看到黄潜望板块的多数公寓在下跌，也对板块均价造成一定的坠力。

黄潜望曾经是合肥最繁华的商圈之一，但长年地铁修建造成人气大量流失，再加上电商对线下的竞争，天鹅湖商圈的崛起，黄潜望逐渐走向衰落。近一段时间，合肥百大和商之都纷纷撤场，预示着属于黄潜望的繁华可能一去不复返了。

以潜山路为界，西边是50中新校望岳校区的学区，东边是50中东校望江路校区的学区，从去年中考成绩来看，前者排在全市2档中游水平，后者只是一个3档学区。很明显，50中新校望岳校区的房子，比50中东校望江路校区表现相对更好一些。

金色名郡是板块内成交量最大的小区，它的数据最有说服力，其实2017年金色名郡二手房成交均价就已经达到20735元/平米，2019年才20644元/平米，还跌了91元/平米。

金色名郡是万科进入合肥的第一个作品，可以说是它的鼎力之作，当年价格在蜀山区也是无二，可目前看来基本泯然于众。没有学区的滋养，再加上板块逐渐没落，当房龄超过10年，即使强势如万科这样的品牌和市场准确定位，也难逃衰弱的命运。

与之相似的还有华润幸福里和绿城百合公寓，近几年表现也平淡无奇，就算像万科、华润和绿城这样的强势品牌，也难以挽救黄潜望板块的衰落，跟同时期的滨湖或者政务相比，成长潜力已大大不足。

华地公馆和华地学府名都目前是潜山路西房价最高的两个小区，它们各自的表现都还不错，但是换手率相对要低一些。华地在合肥走的是品质路线，它所有产品至少在各自区域内都属上乘，华地公馆和华地学府名都也不例外。

50中新校望岳校区和稻香村小学，就在华地公馆小区的家门口，周边基础设施搭建良好，较为悦目。除此之外，华地公馆和华地学府名都表现良好的另一个重要原因是，它们的房龄还算年轻，仍处在青壮年时期。

从成交来看，改善户型既有一定的流动性，还能做到保值升值的小区，只有华地学府名都和华地公馆西区，如果考虑在黄潜望改善的同学，我个人建议优先考虑这两个小区，当然价格基本都在2.4w以上，非常感人。

50中新校望岳校区毕竟只是一所2档学区，在1档学区竞争日益白热化的今天，50中新校望岳校区想再往上突破我认为已非常难了，将来大概率还是维持现状。如果黄潜望无法形成一所真学区，那么随着时间流逝，即使强势如华地，恐怕也要慢慢老去（《合肥的真假学区房——2019年合肥初中学区排名及分析》）。

板块内有一个新小区奥园城央一品，近来好多小密圈成员问起，这个小区主要以40多平的小公寓为主，均价19000元/平米，总价在80w-90w左右。板块内比较接近的同类产品是建业领翔花园，二手公寓均价近1.8w，奥园城央一品其实并没有什么价格优势，非学区公寓本身就不属于优质资产，再加上靠近金寨路高架，我认为投资吸引力不大。

长潜黄板块

长潜黄板块2019年共成交290套二手房，成交均价从2018年的18504元/平米涨至19463元/平米，上涨959元/平米，涨幅5.18%，远高于大盘。议价空间为2.86%，略低于平均值；成交周期109.8天，比去年延长28天，略低于平均水平。

板块内表现最为亮眼的要数通和易居同辉南、北苑和通和易居时代这三个小区，尤其是公寓，涨幅最为亮眼。之前由于合作化路中学划学区的不确定性，通和易居小区房价低调运行了很长时间，直到2018年确定作为50中西校的一个年级来办学，价格才开始突飞猛进。

通和易居的优势显而易见，首先房龄相对年轻，应该是学区内房龄最新的小区。其次是高层框架结构，这个是相比于安居苑多层来说的。通和易居同辉南苑不仅是50中西校和安居苑小学安居苑校区的双学区，而且有30多平的小户型公寓，这放在任何顶级学区里都是致命的吸引力。

通和易居时代居住环境要差一些，但是也有这种低于50平米的小面积户型，并且是双学区，吸引力同样不俗。通和易居同辉北苑是50中西校和安居苑小学天鹅花园校区的学区，属于单学区，但是有40平米左右的小公寓，总价低，定位非常准确，同样有不错的表现。

有人欢喜就有人忧，建成后的合作化路中学作为50中西校的一个年级，坐实了通和易居南苑和通和易居时代的学区，原本属于安居苑独享的双学区，现在又有了强有力的竞争者。与此同时，50中西校将原属于江淮学校的生源，一道纳入学区管理，进一步稀释了50中西校学区的稀缺性。

双重打击之下，安居苑以往独享的双学区光环已然黯淡，而它的劣势却慢慢浮出水面。多层，房龄全面超过20年，老破小的诸多缺点使得购房者望而却步，更多人开始优先考虑更好的替代品——通和易居南苑或者通和易居时代。

安居苑东、西区2019年房价全部出现下跌，因为成交量比较大，误差在可接受范围内，这种下跌是实实在在的，而且成交周期也大大延长，作为双学区房来讲，安居苑表现其实已远超出我的预料。

因为50中东校西园校区学区并没有发生什么变化，尽管比安居苑房龄更老，西园新村还保持着近8%的涨幅，真是宝刀不老，我认为这完全得益于西园新村小学西园校区学区范围内没有什么竞争对手，西园新村在双学区房上依然稀缺。

大富龙河地块的新房还没有上市，很多人已经开始关注，我认为地缘性的需求可能较多。大富新房学区是50中西校和西园新村小学安大校区，属于单学区房，性价比究竟如何，我认为小户型备案价格可参考通和易居同辉北苑，大户型可参考万科金域华府。

很多人问起是否可以投资求实领势学府的学区公寓，我认为可以参考同为潜山路学校学区的汉嘉都市森林的公寓价格，如果面积太大，价格超出太多，就没有太大的相对投资价值。

我之前分析了政务区50中新校、经开区168玫瑰园学校和滨湖区46中+师范附小的学区房，表现都远远好过50中东、西校本部的老破小，在学区房投资上，不光要看学校的质量，也应尽量兼顾房龄因素（《合肥学区价值和学区房投资》）。

很多人想在五里墩附近买一套能够保值的改善房，遗憾的是这种选择很少，唯一能够考虑的应该是万科金域华府，但在我看来，这个小区还存在不少缺点，其实也仅仅是无奈之选。

长江路北板块

长江路北板块2019年共成交325套二手房，成交均价从2018年的14705元/平米跌至14801元/平米，上涨96元/平米，涨幅0.65%。议价空间为3.36%，高于平均值；成交周期126天，比去年延长24.2天，高于平均水平。

长江路北板块涨幅略高于全市平均水平，但仍低于蜀山区均值，从去年的表现来看，应该算是比较正常。2017年板块均价为14883元/平米，两年内房价涨幅仍为负值，而2019年只是回了一点血而已。

中国铁建青秀城无论从涨幅、成交周期，还是议价空间上，都超出了我的预期，与合肥殡仪馆相邻，似乎并没有影响到青秀城房价的上涨，毕竟在长江路北这样一个老城区，新房和次新房还是相对稀缺的，而青秀城是房龄最为年轻的一个小区了。

中央美域花园在成交量上相对较大，单价排在前列，涨幅上也高于均值，应该是目前板块内最为优质的小区之一。除此之外，蓝光禹洲城的表现也很亮眼，好像并未受到长江西路高架的影响，华邦繁华里也是如此，在劣质板块，房龄成为房产保值增值的唯一重要因素。

我要提醒大家注意的是，长江路北板块的公寓，大多数都是下跌的，毫无疑问，劣质板块的公寓，如果没有学区护体，标准的劣质资产，尽管总价和单价都是最低，也尽量不要去碰。还是那句话，便宜自有便宜的道理，投资价值低也是它的道理，贪小便宜注定要吃大亏。

房龄超过10年以上的小区，在长江路北基本都已抗不住了，打算在这个板块置业的同学，尽量考虑房龄相对年轻的房子。

蜀山东板块

蜀山东板块2019年共成交744套二手房，成交均价从2018年的15610元/平米涨至15722元/平米，上涨112元/平米，涨幅0.72%，略高于平均水平。议价空间为2.99%，略高于均值；成交周期108.7天，比去年延长22.1天，高于平均水平。

从2018年和2019年成交量都相对比较大的小区来看，华润桃源里、博威香山丽舍和红皖家园是蜀山区表现相对不错的小区，高新区表现强势的则是：御景城，华地紫园，百商悦澜山，淮矿馥邦天下。

这些都是近两年既能保证一定的换手率，还可以保持相对不错涨幅的小区，它们的主要特点是，集中在地铁口，而且房龄相对年轻，大都是5-6年左右的次新房。下跌小区多是公寓或者房龄超过10年的小区。

不要被绿城桂花园的数据迷惑了，因为2018年成交量小，对比样本误差较大，其实与2017年相比，2019年房价还跌了1000元/平米。当年跟政务区房价齐头并进，如今政务区已在全面冲击3w+，而桂花园还在2w左右徘徊，我仿佛看到了10年后的兰园和诚园。

据悉，科大附中将在高新区办学，在原来光华学校的基础上成立科大附中高新学校，届时会承接现合肥市梦园中学（本部）学区范围及在校生，现梦园中学（本部）迁至合肥市梦园中学（西区）。

我在之前的文章中指出过，科大附中采取的是派遣管理团队的方式，输入的主要是学校管理模式，而师资来源主要是片区内选聘和新招聘，并没有输入原校师资力量。高新校区不具备本部极佳生源和小班教学的优势，远远无法与本部相提并论。

科大附中高新学校预计明年秋季才开始招生，也就是说4年后学校第一届学生才能毕业，那时我们才知道学校质量究竟如何，但附近的部分小区房价已经出现明显涨幅。

从链家实际成交来看，距离学校最近的金濠优活城，去年同期30多平户型的小公寓，单价还不足1.5w，今年40多平的户型成交价格已超过2w。而峰尚公寓则更为夸张，今年初40多平的户型还在1.2w左右徘徊，4月份则飙升至近2w。

目前科大附中高新学校炒作风头已过，各方似乎都慢慢冷静下来，购房者对周边小区目前的价格可能已无法接受。科大附中的模式很难复制，我对科大附中高新中学前景持谨慎观望态度，在学校未完全证明自己之前，不要去赌所谓的学区，在房产投资上，我不喜欢赌博。

板块内在售的新小区有两个，万兴湖山间和万科高第，它们挨得很近，据说备案价格都准备定在2.1w-2.2w之间，作为投资来讲，我认为2w左右是比较合理的，毕竟周边配套还差点意思，旁边拥有50中新校学区的文一名门首府也不过在2.2w-2.3w左右。

蜀山西板块

蜀山西板块2019年共成交580套二手房，成交均价从2018年的16648元/平米涨至17381元/平米，上涨733元/平米，涨幅4.41%。议价空间为2.68%，低于均值；成交周期82.6天，比去年延长22.2天，远低于平均水平。

蜀山西的平均房龄只有5年，非常年轻，所以我们看到几乎所有的楼盘都在上涨，图表中所标注的房价只是2019年的均价，实际上大多数小区当前价格可能已远远高于我们所看到的数字。

蜀山西板块的标杆是祥源城，它目前是蜀西湖周边房价最高的小区，除了得天独厚的地理位置，定位精准的户型，还有交通和商业配套，学区是合肥高新创新实验中学和小学，都是被各方寄予厚望的学校。

近两年在祥源城的带动下，蜀西湖周边的几个小区，比如华纺新华城，海亮九玺，阳光御湖苑，幸福金色年华，新华御湖上园等，房价屡破新高，这说明高新区的购房需求十分旺盛，供需关系相对紧张。

与此同时，蜀西湖畔的需求开始外溢到其他区域，使得长江路北的几个小区房价也水涨船高，比如华邦蜀山里，大富山庄，航空新城，加侨悦山国际等，房价涨幅同样惊人。

从祥源金港湾和蓝光雍锦半岛目前二手房成交价格来看，如果算上增值税，刚需房实际价格应该在2w左右，如此看来，高速蜀西湖畔如果最终购买成本不超过2w，还是有一定的吸引力的，但前提是不能距离西边的高压线太近。

在蜀西湖周边小区全面突破2w的情况下，西边的乐富强悦湖熙岸和金鹏麓山苑，1.6w-1.8w的价格定位，开始凸显性价比。甚至用不了太长时间，位置更差的保利柏林之春可能也会面临解套了。

位置更偏的徽创君泊，龙湖天境，龙湖丽丰西宸原著，中海世家，已经位于一个发展死角，周围配套十分欠缺，交通也非常不便，以它们目前的价格定位，我认为离解套还为时尚早。

从保利西山林语、旭辉湖山源著和绿地乔治庄园近几年的房价表现可以看出，特别改善的房产，在高新西没有什么相对投资空间，高新区本质上仍是一个刚需市场。因此如果以投资为目的的话，华邦蜀山别院和皖新朗诗麓院恐怕都不是好的选择。

蜀山区和高新区房价分析及购房建议

蜀山区和高新区的发展历程，再次向我们展示了合肥房产优质板块和劣质板块的演变规律，地段诚然是房产投资的重要因素，但是快速发展中的合肥中心是会变的，有价值的地段同样也会变（《合肥房产优质板块和劣质板块》）。

合肥传统意义上的老城区在逐渐衰落，发展活力向新城区进一步靠拢，合肥有价值的地段也逐步从老城区的中心转向新城区的中心，房产投资的价值核心也在往新城区慢慢转移，这是事物发展的必然规律。

合肥在保有白色家电、汽车制造、电子信息等传统优势制造业的基础上，进一步引进和发展了显示面板、集成电路、新能源汽车、人工智能等新兴产业，许多还上升到国家意志层面，都有着良好的发展前景，产业结构健康。

在这些支柱产业的引领下，合肥高新区发展一日千里，涌现出数以千计的高新技术企业，创造大量就业岗位，吸引无数高端人才就业，同时也形成大量的购房需求，造成板块供小于求的局面，这是高新区房地产快速发展的根本原因。

再一个，在合肥市大力支持下，高新区基础设施搭建良好，优势资源在蜀西湖畔大量聚集，城市面貌欣欣向荣，板块气质赏心悦目，这也是高新区房产能够迅速升值的客观条件。

在相继引进若干大型朝阳产业之后，我相信合肥未来发展会再次迈入一个快车道。高新西目前是蜀山区最具发展潜力的板块，有志在蜀山区置业的同学，我建议大家优先考虑高新西，最好购买新房或者核心板块房龄在5年以内的次新小区。

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