前言
论城市地位，苏州是新一线之王，但商业发展水平仅相当于一个弱二线城市。类比南京和杭州就显而易见了。
宏观经济指标方面，无论从哪个数据比较，苏州均毫不逊色于南京和杭州，在GDP、城镇人口、可支配收入方面甚至还保持着绝对领先。2019年，苏州就以惊人的1.93万亿的GDP，将南京和杭州远远地甩在身后。
然而，在购物中心业绩方面，苏州和南京、杭州相比差距非常明显。
2019年苏州年销售额超过15亿元的商场仅2家，对南京和杭州商场做一个粗略统计即可发现，南京、杭州年销售额过15亿元的商场均在10家以上。
苏州的商业真的有这么惨吗？房观最近陆续实探了苏州各大商圈，今天我们再来探一探苏州商业繁华数一数二的湖东CBD商圈。
湖东商圈在短短的十余年时间里迅速崛起，协鑫广场、新光天地、久光百货、圆融星座等一大批商业体的入驻，让湖东商圈内的业态构成和消费层级不断提升。
对于商业这么密集的湖东，实际情况又是什么样呢？今天房观就带你来一探究竟。
1
2019年10月开业，协鑫广场
餐饮店人气火爆
/实拍图
协鑫广场商场体量并不大，只有2万平方米左右，很小，每一层只有几家店面，定位于高端精品商业综合体。
实探发现，放眼望去大部分都是餐饮品牌，其他品牌多为教育类和美容体验类的商户，在休闲娱乐业态方面仅引入了香港著名健身及美容中心舒适堡。
/实拍图
商场一楼还有法拉利城市展厅！从外面看进去，内部基本上装修差不多了，估计很快就能对外开放了。由此也能看出这家商场的档次很高，苏州的购买力还是可以的。
其中最吸引眼球的，莫过于诸多首进苏州的世界级餐饮品牌。走的也是高端路线，有魔都十大奢华餐厅之一的鮨一、火锅界 “爱马仕”的锅境、主打低温慢煮概念无锡美食排行榜第一名的澤惟、亚洲年度餐厅的岚匠、米其林二星喜粤8号、大众点评黑珍珠一钻餐厅拾壹雅苑等知名品牌。放眼整个湖东商圈有着不小的差异化优势。
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在实探中，房观也发现，虽然整个商场里面看上去比较冷清，但是仔细观察发现，每家餐饮店里面基本上都坐满了人，还有两家出现排队等位的情况。
2
2015年6月开业，新光天地
定位高端，餐饮店人气火爆，珠宝区、服饰区人气弱
/实拍图
新光天地商业面积8.8万方，拥有1000个停车位，兼顾多样丰富性、人文艺术性、自然生态性，首座现代园林式百货公司展现了苏州时尚之都的魅力，定位高端。
单从产品打造而论，新光天地在很多商业地产圈内人士看来是无可挑剔的。
周末晚上正是商场人气最旺的时候，房观实探发现，新光天地珠宝区、服饰区人气均很弱，服饰区更是整层楼都很少有人。
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由于商场定位高端，对于更多数人而言，这里的消费仅有餐饮类更具吸引力，从实探来看，每家餐厅人气都还不错。
像捞王的入驻，正是为了迎合市场而做出的妥协。周六晚上6点左右，正好是饭点，所有的餐饮店中也只有捞王的门口排起了长长的队。
新光天地设有专门的花园露台，房观也专门来到了观景台，东方之门、IFS近在咫尺，园区的繁华一览无余。
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3
2009年6月开业，久光百货
定位最高端，餐饮人气火爆，奢侈品服饰人气冷淡
/实拍图
久光百货楼面面积达17万1千平方米，也是这三个商场中面积最大的。众多品牌均是首度进入苏州，定位比新光天地还要高端，主要针对白领阶层和中产家庭。
与传统百货空间小、结构紧凑不同的是其内部设计有两个巨大的中庭，用中庭将步行街与各层平面组织联系起来。作为开业已经11年的老商场了，无论是外立面还是内部装修上来看，完全不会落伍。
/久光百货内部实拍图
通过搭建多个空中连廊与生活休闲区、圆融天幕街区互通，消费者也可以从不同角度观赏室内外的休闲景观，非常贴心。
商品种类也是这三个商场中最齐全的，B1层以超市和美食广场为主，实探来看，人气非常旺，看上去满满的全是人，完全不是我想象中的会冷清的样子；
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1层汇集世界名牌精品，化妆品、珠宝、手表、女鞋、配饰等，比如GUCCI、卡地亚、浪琴、劳力士等知名品牌应有尽有，珠宝区常见的品牌基本上也都有，不过由于品牌过多，很多品牌则以小的专柜展示为主，仅有少数专柜里面有顾客在逛，人气比较弱。
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2层、3层主要是以服饰、家居用品为主，品牌非常多，但依然没什么人气，大部分的顾客也只是看看而已。
4层以餐饮为主，也是整个商场最火的部分了，虽然没有出现等位的情况，但是店里的人气可是实实在在的。
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4
写在最后
实探一圈下来，整个湖东商圈内容纳了购物中心、百货商场等多种形式的商业项目，各个项目之间，互有竞争，也互有借鉴。
协鑫广场、新光天地和久光百货定位高端，在人气上自然会比定位大众化的商场少一些，从导购小哥哥那了解到，商场主要面向苏州高端客户群，大部分以熟客为主。
实探也能发现，这3个商场除了餐饮区，其他例如珠宝区、服饰区人气都很惨淡，究竟是什么原因呢？
湖东商圈有些商场开业较早，在休闲娱乐业态方面的引入较少，很多80后90后消费主力被别的商圈吸引，这也是如今人气大不如以前的一个重要原因吧。
奢侈品消费被上海分流，苏州市场上的商圈大多以大众化为主，没有纯高奢品牌的商业体入驻，以品牌比较齐全的久光百货来说，虽然品牌多，但很多是以小的专柜展示为主，实际上品类并没有那么全，加上苏州到上海，高铁只要半小时，一到周末或者年假日，苏州的消费群体就往上海跑。
拿我身边的朋友来说，平常约个会有事没事就往上海跑，导致奢侈品消费被上海分流。
苏州的下辖市相对独立，对于市区商场也存在分流的情况。如昆山、常熟、张家港等，均有自己独立的核心商圈，削弱了苏州市区商圈的向心力。
苏州外来人口居多，消费力跟不上。苏州1072万常住人口中，外来人口831.8万，占比63.6%，70%的外来人口从事制造业，因此虽然人口基数大，但消费力跟不上。而这几个商场定位高端，对于大部分人来说仅仅是逛逛，并不会真正消费。
以我自己为例，17年之前每个周末大部分都是在湖东商圈度过的，吃饭、看电影、逛街都有很好的选择，但从17年苏州中心开业之后，我真的就很少再去了。要问具体为什么，大概就是苏州中心品牌更多，商场更大，更好逛，更好吃吧，加上还有很多网红打卡的地方，很多新鲜玩意，是个很好的解压地方。
面对日新月异的时代发展，只有与时俱进，不断创新，具有清晰的定位，才能吸引住消费者的眼球。湖东商圈未来是否会有新的突破，让我们拭目以待。
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